Passo-a-Passo da Regularização Fundiária em Áreas da União

A regularização fundiária de interesse social dos imóveis da União tem sido conduzida por meio da articulação de cinco eixos, integrando aspectos 1) administrativos, 2) cadastrais, 3) jurídico-cartoriais, 4) urbanístico-ambientais e 5) de gestão democrática. Ao final, devem resultar na garantia plena do direito à moradia digna como componente de cidades sustentáveis.

Seguindo esses cinco eixos, o passo-a-passo da regularização fundiária dos imóveis da União deve ser procedido de acordo com os princípios da Administração Pública (legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência), contemplando a participação dos beneficiários finais na elaboração, gestão e monitoramento dos programas e projetos de intervenção na área.

A cooperação federativa e a gestão compartilhada dos programas fde regularização são os meios pelos quais o órgão central e as 27 Superintendências do Patrimônio da União da SPU, em conjunto com Municípios, Estados e Distrito Federal, buscam, de forma descentralizada e em articulação com programas federais afins, promover a gestão do patrimônio da União, orientada pelo cumprimento da função social da propriedade.

1) Procedimentos administrativos

situam-se tanto as decisões e trâmites quanto o registro documental, específicos da Administração. Inicia-se com a manifestação de interesse através do protocolo de pedido de regularização em nome dos interessados que podem ser pessoas físicas (ex. moradores, famílias) ou pessoas jurídicas (ex. associações, cooperativas, Prefeitura, Governo do Estado, etc.), perante a SPU ou com a identificação da demanda pela própria SPU. Esta fase inicial compreende o diagnóstico do assentamento, a instrução e análise processual, a escolha dos instrumentos de regularização, a emissão de pareceres pelas Superintendências do Patrimônio da União (GRPUs), a autorização da transferência de direitos sobre os imóveis a órgãos públicos e aos beneficiários finais, de forma individual ou coletiva.

Além disto, em relação aos imóveis ocupados para fins de moradia ou não utilizados entregues pela SPU a órgãos da Administração Pública Federal, havendo interesse público na utilização destes bens para fins de implantação de programa ou ações de regularização fundiária ou para titulação em áreas ocupadas por comunidades tradicionais, a SPU fica autorizada a reaver o imóvel por meio de ato de cancelamento da entrega (art. 7º, § 5º e §6º, Decreto nº 9.760/46).

Excetuam-se, na Lei, os bens imóveis da União que estejam sob a administração do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército e da Aeronáutica, ainda que ocupados para utilização diversa da finalidade dos órgãos. A Secretaria do Patrimônio da União tem promovido discussões, caso a caso, com o Ministério da Defesa, a fim de garantir que todos os imóveis públicos federais tenham a destinação mais adequada ao cumprimento de sua função social. Ressalte-se, aqui, a existência de um Acordo de Cooperação Técnica entre Exército, SPU e Ministério das Cidades, assinado em 2005 e prorrogado em 2007, com vistas a promover a regularização fundiária das áreas sob jurisdição do primeiro e que estejam ocupadas por população de baixa renda.

2) Regularização cadastral

envolve os procedimentos para corrigir discrepâncias entre a realidade de ocupação da área e os sistemas de informações sobre o patrimônio da União. Começa com o levantamento da situação do imóvel nos sistemas de cadastro da SPU, a existência de terceiros inscritos como responsáveis pelo imóvel e a existência de débitos pendentes referentes a receitas patrimoniais.

A SPU dá publicidade ao início do programa de regularização fundiária a partir da publicação de portaria declarando o interesse do serviço público para o imóvel ocupado. O imóvel é, então, “gravado” como de interesse para Regularização Fundiária inibindo, se for o caso, as cobranças de receitas patrimoniais e eventuais transferências.

São cancelados os cadastros impróprios existentes na área. Ficam os antigos responsáveis ligados aos débitos passados, quando existentes, para que se permita o cadastro do assentamento como um todo que, de acordo com as alterações trazidas pela Lei nº 11.481/2007 ao art. 6ª da Lei nº 9.636/1998, não dependerá da comprovação do efetivo aproveitamento.

A regularização cadastral estará completa quando os beneficiários finais estiverem registrados como responsáveis pelos imóveis regularizados nos sistemas da SPU.

As alterações trazidas pela Lei nº 11.481/2007 ao Decreto-lei nº 1.876/1981 ampliaram para famílias com renda de até 5 salários mínimos a isenção do pagamento de foros, taxas de ocupação e laudêmios, devendo a situação de carência, agora, ser comprovada somente a cada 4 anos e não mais anualmente. Anteriormente, tinham isenção as famílias com renda de até três salários mínimos.

3) Regularização jurídica e cartorial

compreende as transferências de direitos sobre imóveis da União, feitas no âmbito administrativo e o seu registro em cartório de registro de imóveis (CRI). Envolve o levantamento da situação dominial do imóvel ocupado, devendo ser feita a comprovação administrativa ou judicial do domínio da União (condição para a utilização de qualquer um dos instrumentos de regularização fundiária). O domínio inconteste deve, então, ser registrado ou averbado no CRI, a depender da existência ou não de matrícula do imóvel. Neste tópico, é de se notar o avanço trazido pela alteração do art. 8º-A do Decreto nº 9.760/1946 pela Lei nº 11.481/2007, que possibilitou a celeridade do processo de inscrição da área de assentamento no CRI, por meio do auto de demarcação administrativa. Até 1973 a União registrava seus bens apenas administrativamente, o que resultou em grandes diferenças entre as informações disponíveis nos CRIs e na SPU sobre imóveis da União. A partir de então, passou a ser obrigatório o registro perante os CRIs, além da lavratura interna em livro próprio, o que já tem força de escritura pública.

Os contratos de transferência devem ser averbados na matrícula, bem como, o registro do projeto de parcelamento aprovado na Prefeitura, para que, após concluído o processo de regularização, os títulos individuais ou coletivos possam ser registrados.

Outra importante conquista garantida pela nova legislação do patrimônio da União foi a gratuidade do 1º registro de direito real e averbação de construção residencial de até 70m² em áreas objeto de regularização fundiária para famílias com renda mensal de até 5 salários mínimos, através da alteração da Lei nº 6.015/1973, com a inclusão do art. 290-A.

4) Regularização urbanístico-ambiental

trata da necessária articulação entre a regularização jurídica e cartorial com a qualificação dos aspectos físicos do assentamento, o que inclui provisão de infra-estrutura, serviços, obras de urbanização e adequação ambiental, conjugados aos aspectos sociais dos projeto, compreendendo a mobilização comunitária.

Em sua maior parte, os procedimentos para regularização urbanística e ambiental são responsabilidade dos parceiros da SPU no processo de regularização. Não obstante, a Secretaria deve acompanhar o seu andamento, visto que alguns aspectos são imprescindíveis para a finalização da regularização nos outros eixos – a individualização dos cadastros e dos títulos, por exemplo, será feita após a aprovação do projeto urbanístico. Da mesma forma, o endereçamento oficial é importante para que se estabeleça a comunicação com os responsáveis pelos imóveis.

5) Gestão democrática

dos bens da União, conta com realização de audiências e consultas públicas, a formalização de grupos de trabalho ou comitê gestores, a elaboração participativa de planos de trabalho.

trabalho. Reunidas são ferramentas importantes e estão à disposição das Superintendências do Patrimônio da União.

Da mesma forma, a cooperação federativa e a gestão compartilhada dos programas de regularização são os meios pelos quais o órgão central e as 27 Superintendências do Patrimônio da União, em conjunto com Municípios, Estados e Distrito Federal, buscam, de forma descentralizada e em articulação com programas federais afins, promover a gestão do patrimônio da União, orientada pelo cumprimento da função social da propriedade.

Cabe aqui lembrar que entidades privadas sem fins lucrativos que desempenham relevante função pública (universidades, associações profissionais, movimentos populares, ONGs etc.) ou órgãos auxiliares da Justiça (como o Ministério Público e a Defensoria Pública, por exemplo), também são importantes parceiros dessa política.